《北京市物業(yè)管理條例》5月1日起施行，專家解讀物業(yè)費是否漲價等焦點問題

物業(yè)費由市場調節(jié) 調整須和業(yè)主協商

《北京市物業(yè)管理條例》（簡稱《條例》）今日起施行。《條例》首次提出可組建物業(yè)管理委員會，明確物業(yè)服務實行市場調節(jié)價并動態(tài)調整、小區(qū)停車位優(yōu)先出售給業(yè)主，還針對專項維修資金的使用、業(yè)主大會的成立等作出專門規(guī)定。

《條例》實施后物業(yè)收費會漲價嗎？物管會能起到什么作用？專項維修資金哪些方面將得到完善？針對業(yè)主關心的五個焦點問題，新京報記者采訪多位專家進行解讀。

焦點1

物業(yè)收費實行市場調節(jié)價并動態(tài)調整

解讀：建立質價相符的市場秩序，不會造成物業(yè)費隨意漲價

《條例》明確，物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價并適時調整。市住建部門應當發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務項目清單，明確物業(yè)服務內容和標準。同時，物業(yè)管理行業(yè)協會應當監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務人在協商物業(yè)費時參考。

為何物業(yè)服務收費要實行市場價并動態(tài)調整？盛廷律所畢文強律師指出，有的小區(qū)物業(yè)十幾年沒漲過物業(yè)費，但不一定對業(yè)主有利。這種情況可能迫使物業(yè)公司為了生存，降低物業(yè)服務質量，甚至有些不負責任的物業(yè)公司還可能為了維持生存或者利潤，去透支公共設施也就是物業(yè)本身的潛力。

“有些小區(qū)如果運行良好，可能50年甚至100年都不會出問題。但如果出現物業(yè)透支或者不進行養(yǎng)護等情況，可能30年或者更快就老化了，到最后損失最大的還是全體業(yè)主。”畢文強說，此次《條例》的規(guī)定，是試圖建立一個質價相符、責權一致的市場規(guī)則和市場秩序。

有些業(yè)主擔心，動態(tài)調價會讓一些物業(yè)公司利用條款隨意上漲物業(yè)費。對此，畢文強表示，《條例》明確要求物業(yè)管理行業(yè)協會定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，業(yè)主無需過于擔心條款被濫用，導致物業(yè)費隨意漲價。

此外，按照《條例》相關規(guī)定，物業(yè)費是業(yè)主和物業(yè)服務人協商的，也就是說，業(yè)主本身擁有確定或者調整物業(yè)服務方式、服務內容、服務標準和服務價格的權利。

北京物業(yè)管理行業(yè)協會法務部主任劉立華認為，物業(yè)費動態(tài)調整符合市場規(guī)律，且有助于維護享受物業(yè)服務并依法付費的市場秩序。“這一規(guī)定不會造成物業(yè)費隨意漲價。決定物業(yè)費價格的重要因素是物業(yè)服務項目成本，物業(yè)費的調價屬于應當由全體業(yè)主共同決定的事項，物業(yè)費調價必須經過物業(yè)公司與業(yè)主依法協商一致才能達成。”劉立華表示，希望大家從維護小區(qū)的正常運轉、不斷改善生活環(huán)境的角度看待物業(yè)費的調價，尊重小區(qū)中大多數人的選擇。

此外，劉立華認為，物業(yè)公司提出調價前應考慮兩方面因素，第一是物業(yè)服務質量是否獲得了足夠的認可，第二是通過依法定期公示相關信息，在物業(yè)費合理使用的情況下，取得多數業(yè)主對物業(yè)費調價必要性的認可。

焦點2

街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可組建物管會

解讀：“物管會”能填補無業(yè)委會產生的真空，有利于保護業(yè)主利益

《條例》首次明確提出，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可組建物業(yè)管理委員會。組建物業(yè)管理委員會的情況有三種：不具備成立業(yè)主大會條件；具備成立業(yè)主大會條件，但是確有困難未成立；業(yè)主大會成立后，未能選舉產生業(yè)主委員會。

同時，物業(yè)管理委員會由居民委員會、村民委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等七人以上單數組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會委員人數的二分之一。物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。

也就是說，小區(qū)在業(yè)主大會不能成立或者業(yè)委會不能選舉產生的情況下，街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府才會負責組建物業(yè)管理委員會。

“物管會”這一新事物，能為物業(yè)管理工作帶來哪些利好？劉立華表示，物業(yè)管理委員會是一個臨時過渡性機構，可以有效填補沒有業(yè)委會產生的真空，在小區(qū)出現需要全體業(yè)主共同決定的時候，例如小區(qū)需要確定公共收益的使用方式，需要討論修改小區(qū)內的《管理規(guī)約》《議事規(guī)則》時，及時組織業(yè)主對重要的事項進行表決，有利于保護全體業(yè)主的利益。

同時，他認為，物業(yè)管理委員會可以成為物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主加強溝通的橋梁，也可以監(jiān)督物業(yè)公司提供物業(yè)服務質量的情況，維護業(yè)主的利益。

有業(yè)主疑惑，物業(yè)管理委員會是否會取代業(yè)主大會和業(yè)委會？畢文強認為，物業(yè)管理委員會絕不會搶奪業(yè)主的發(fā)言權。“這其實是從組織構建方面，讓屬地政府和屬地居委會更好地履行職責、發(fā)揮作用，幫助業(yè)主更好地行使權利。”

其指出，物業(yè)管理委員會的優(yōu)勢在于，為屬地政府和居委會與業(yè)主之間建立了一個更好的溝通渠道，在讓轄區(qū)居民享有基本的安全保障、衛(wèi)生保障和生活保障方面，將會更高效。此外，對于一些失管小區(qū)，也將能夠更多地吸納屬地街道和居委會方面的支持。

焦點3

專項維修費不足首期籌集額30%應補足

解讀：系操作性較強的續(xù)籌方式，有利于保障住宅樓及共有設施維修

此次《條例》第八十一條到第八十六條，用六條的篇幅對專項維修資金做出了規(guī)定。

其中，不僅明確了多種情形導致專項維修資金欠缺需要補足的情形，還專門規(guī)定：專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當及時通知、督促業(yè)主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。

劉立華指出，這一規(guī)定非常具有創(chuàng)新性和意義。“專項維修資金一定程度上可以說是住宅樓的治病錢，隨著住宅樓使用年限增加，也會不斷使用專項維修資金，總有用完的時候?，F在，有些小區(qū)專項維修資金的剩余量已經很少了。但是，專項維修資金急需籌集的問題還沒得到有效解決。”

劉立華表示，這一條款為專項維修資金提供了一個操作性很強的續(xù)籌方式，有利于保障住宅樓及小區(qū)內共有設施設備的維修，也有利于維護業(yè)主的利益。

焦點4

業(yè)主大會可通過住建部門投票系統表決

解讀：解決業(yè)主組織共同決策的成本問題，可通過“北京業(yè)主”APP表決

此次《條例》對業(yè)主大會和業(yè)委會的組成、產生，以及相關權利和義務進行了明確。

具體來說，業(yè)主可以成立業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會可以決定選聘、解聘物業(yè)服務人或者不再接受事實服務；確定或者調整物業(yè)服務方式、服務內容、服務標準和服務價格等事項。業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行召集業(yè)主大會會議，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人等職責。

畢文強指出，此次立法對業(yè)主大會的規(guī)定在體例上有可取之處。

例如，《條例》規(guī)定業(yè)主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯網方式進行；采用互聯網方式表決的，應當通過市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門建立的電子投票系統進行，即可通過“北京業(yè)主”APP進行表決。

“其實業(yè)主組織運行最核心的問題是組織成本的問題。近年來業(yè)主組織在成長過程中一直存在多人為公共事務進行共同決策時成本比較高的問題，為了進一步便利業(yè)主組織進行決策，讓會議和表決可以通過互聯網方式進行，這是一個創(chuàng)新之舉。”畢文強說。

此外，《條例》明確業(yè)主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。畢文強指出，這讓業(yè)主組織在進行共同決策時有據可循，能使業(yè)主的共同意志更科學有效地表達，從本質上推動業(yè)主組織和物業(yè)、服務人之間關系的理清，有利于維護雙方的權利和義務。

焦點5

小區(qū)停車位優(yōu)先出售或出租業(yè)主

解讀：多數小區(qū)存在停車位不足，需更多配套規(guī)章管理

《條例》第八十八條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應當優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

劉立華指出，目前，北京市絕大多數小區(qū)都存在停車位不足的問題，有些小區(qū)停車位的缺口非常大，車位成為稀缺資源。這一條規(guī)定雖然不能“產生”更多車位，但是強調了車位應當首先滿足業(yè)主需要，應當優(yōu)先出售或出租給業(yè)主。“就我理解，這里說的‘優(yōu)先’指的是使用優(yōu)先，而不是同等價格前提下的優(yōu)先。”

針對小區(qū)物業(yè)違規(guī)租售停車位，《條例》還明確了具體罰則。將車位、車庫提供給業(yè)主以外的其他人的，責令限期改正，有違法出租所得的，責令退還違法所得，按每個違法出租車位處五千元以上一萬元以下的罰款；拒不改正的，按每個違法出租車位處每月二千元的罰款。

畢文強認為，目前《條例》關于小區(qū)停車位的規(guī)定是一個導向性條款，未來還需要更多配套的規(guī)章制度來規(guī)范小區(qū)停車位的問題。(記者 吳嬌穎)